일반적으로 개발 프로젝트의 사업비는 토지비, 공사비, 시행사(조합) 이익 등으로 이뤄진다. 그동안 시행사는 땅값의 5~10% 금액으로 계약하고 브리지론을 통해 토지를 확보했다. 토지비와 최소한의 회사 운영비만 보유하는 수준이었다. 인허가를 거쳐 분양하면서 본PF 조달로 브리지론과 공사비를 충당한다.
이 같은 관행에서 시행사에 토지비가 아니라 사업비의 20%를 감당하라는 건 완전히 다른 얘기라는 게 업계의 항변이다. 일반적으로 지방에서 전체 사업비가 1000억원이라고 할 때 토지비는 20%(200억원) 남짓이다. 시행사는 토지비의 10%인 20억원이면 사업을 추진할 수 있다. 사업비 20%로는 산술적으로 10개 프로젝트를 진행할 수 있는 셈이다.
서울 등 인기 주거지는 땅값 비중이 사업비의 50%에 달한다. 예컨대 서울에서 사업비 1000억원짜리 개발 프로젝트는 땅값이 500억원이고 땅값의 10%인 50억원이 필요하다. 그동안 시행사는 토지비 부담이 낮아 사업을 추진할 수 있었다고 해도 과언이 아니다.
최근 아파트 공급 부족에 따른 주거 불안 우려가 커지고 있다. 실제 지난해 연간 아파트 착공 물량은 17만114가구로, 2022년에 비해 43.1% 쪼그라들었다. 3년 뒤 입주난이 불 보듯 뻔하다는 얘기다.
개발사업은 재건축·재개발과 함께 대표적인 민간 주택 공급 방법이다. 업계에선 ‘PF 광풍’이 지나간 뒤 시행사 난립과 토지 확보 경쟁을 막기 위해 장기적으로 시행 요건을 강화해야 한다고 보고 있다. 다만 단계적으로 추진해야 한다고 입을 모은다. 그 첫걸음으로 토지부담을 전체 땅값의 20~30%까지 순차적으로 올릴 필요가 있다는 의견이 많다. 금융권이 사업성을 꼼꼼히 따지고 PF 본래 취지를 살리면 건전한 시행 생태계를 조성할 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.
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